大家さんのための勉強本

ﾋﾞｼﾞﾈｽ社の月刊誌『ON！』第4号にインタービュー記事が掲載！

☆サラリーマンのための不動産投資！区分所有入門

　私は，某法人に勤務する40歳サラリーマンです．サラリーマンとしての年収は600万円台です．40歳にしてはごく普通の年収です．ところが，実際の年収は2500万円を超えています．それは，3年前からはじめたアパート・マンション経営の収入があるからです．

　定職に就いたのが34歳，その頃生まれてはじめて定期預金をしました．そして，自宅という負債を住宅ローンで購入するといったように，マンション投資をはじめる前は，ロバートキヨサキ流に言えば，まさに『貧乏父さん』[「金持ち父さん，貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著，筑摩書房）より]以下でした．

　それが，現在は，3棟＋区分所有マンション3室を所有する大家さんです．まさに「金持ち父さん」の分類に属するようになったと自負しています．詳細は，私，中山清一著『本業サラリーマン！第2本業マンション満室しろうと経営～39歳年収2329万円の私の方法』(明日香出版）をお読みください．『本業～』を書き始めたのは約1年半前でした．それから，私自身，進歩（投資＋勉強）して，さらに1棟＋区分所有1室を購入しました．また，入居者サービス，入居者募集，物件管理の知識も身につけました．

　私の年齢で大家さんであることを聞いた人は，「どうせ親が資産家でそれを引き継いだのだろう」と考える人も多いのですが，私は資産家の息子でも何でもなく，私の親は資産の全くない，毎日の生活が精一杯の貧乏サラリーマンでした．

　こんな私にでもできるのだからということで，私はサラリーマンの友人や本の読者の皆さんにマンション投資をすすめてきました．特に，ローンを利用した一棟買いの有効性を説いてきました．ところが，いくら説明してもなかなか一歩を踏み出す人が少ないことに気がつきました．話を聞いてみると，「高額なローンを組むのが恐ろしい」，「一棟を管理する自信がない」ということでした．よく考えてみると，これらの意見は実は私がマンション投資をはじめる頃に感じていた不安そのものなのです．私は，最初に，区分所有マンション1室をキャッシュで購入し，次の1室を頭金ありのローンで購入しています．いきなり一棟買いではなかったのです．やはり私も不安いっぱいだったのです．そこからさらに，多くの犠牲（飲みにいかない，遊びにいかない，毎日勉強する，給料も購入資金に充当する）を払いながら現在に至るのです．

　私と同じようにすれば，誰でも年収3000万円の大家さんになれると思いますが，そこまでは犠牲を払いたくない，多額のローンを背負いたくない，その代わり，年収もそこそこでよいという考えのサラリーマンの方が多数でしょう．

　そこで，私のおすすめするのが，

『サラリーマンの区分所有マンション投資入門～10年後に資産3000万円をめざす方法』

です。

　基本的なことは，一棟買いと共通なのですが，いくつか注意しておくべき違いがあります．拙著『本業サラリーマン！第2本業マンション満室しろうと経営』では一棟買いを中心に説明してきましたので，今回は区分所有マンション投資に焦点を絞ってお話します．

　区分所有マンション投資の特徴として，

　・購入金額（ローン金額）が小さい

　・リスクが最小限に抑えられる

　・管理のわずらわしさがない

　・素人でもお買い得物件を見つけやすい

まさにリスクを取りたくないサラリーマンや年金生活の方々にとっては，もってこいの投資ではないでしょうか．

　ここでは、区分所有マンション投資のノウハウをお話しするのに加えて，大変タイムリーなことに私自身が平成18年末に3LDKファミリータイプの区分所有マンションを購入したところですので，その具体例も
『ｻﾗﾘｰﾏﾝ大家さん区分所有ﾏﾝｼｮﾝ投資資実況中継！』
として毎週金曜日の夜にﾌﾞﾛｸﾞで公開していきたいと思います．まさに，しろうと大家さん実況中継です．
もちろん，これまで同様のｻﾗﾘｰﾏﾝ大家さん満室経営日々の日記も続けていきます．金曜日の夜の記事だけ区分所有入門になります．よろしくお願いします．

※著者は法人に勤めるサラリーマンですので，本人を特定できる事がらについてはフィクションを含んでいます．

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Ｑ．どうして区分所有マンションか？
Ａ１．購入金額が小さいからです．
　ｻﾗﾘｰﾏﾝがいきなり一棟所有すると，「すべてが空室になったらどうしよう」という不安がつきまとうものです．すでに3棟3室を所有する私もいつもその不安はあります．ましてや初めて購入する物件でそんなことがおこったら・・・　
　そこで，区分所有マンション投資をおすすめするのです．
区分所有物件の狙いはズバリ！
・３ＬＤＫのファミリータイプ
・築１０～２０年のエレベータつき，管理人つき
・駅徒歩15分以内で敷地内駐車場または近隣で安い駐車場を確保
・1000万円前後（こんな値段でほんとにあるの？⇒　後で説明します）
例えば，物件を1000万円で購入したとして，頭金200万円を捻出して，固定４％15年800万円のローンを組みますと
月々の支払は，
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　約6万8千円！
管理費や修繕積立金が月に1.5万円必要だとしても，この物件を約8万円で貸せたらローン支払額が捻出できるのです．
　え～それじゃあ全く自分の取り分がなくなり,　何のための投資か分からないじゃないかとおっしゃられる方が折られるかもしれません．しかし，よく考えてみて下さい．ローンの支払いが終わったら丸々自分のものですよ．しかもローンは入居者さんが肩代わり！
　もし，自分が住んでいたら毎月6万8千円を15年間支払わなくてはならないのです．自分は一切支払わすにすむなんてなんとありがたいことではないでしょうか！
　もし，入居者が入らなかったらという心配も，
「しかたない，自分のものになるんだから月に8万円を頑張って支払おう」
と思えば苦労も苦労でなくなるのではないでしょうか．そして，私のやっているように入居者募集をおこなえば，いつかはきっと入居者が決まると思いますよ．半年や1年も空室なんてことはないと思います．特に入居シーズンをはさめば，リフォームと条件があえば決まるものです．もちろん8万円の捻出はしんどいと思いますが，ｻﾗﾘｰﾏﾝの皆さんでも何とかなると思います．そこは，付き合いの飲み会や趣味にかかるお金を節約すれば，家計を圧迫せずにすむのではないでしょうか（少々の圧迫はあるかもしれませんが）．8万円の辛抱はずっと続くわけではないのです．
　もっと前向きに考えて，家賃を６万円にします．そうすると，３ＬＤＫ，駅徒歩圏，駐車場確保，リフォームバッチリの物件が6万円なら誰でも借りたくなるでしょう．ここまで家賃を値下げすると100％決まるのではないでしょうか．なにせワンルーム並みですから．私ならすぐ借りますよ．6万円なら2万円のマイナスになりますね．しかし，
「毎月2万円ずつ支払えば15年たつと自分のものになる．」
と考えられたらずいぶん気持ちが楽になるのでは．
　実際，6万円まで家賃を下げなくてもおそらく7万円でもほぼ100％決まるでしょう．
　ようするに，気持ちの問題なのです．不動産投資は自分の不安との戦いなのです．この気持ちを上記のように前向きに考えて克服すると，あとは入居者が決まり，
　「ローンを入居者が支払ってくれる，そして自分のものになる．」
のです．
　これでも不安な人は，さらに，6万円といっても，家賃を6万円支払うぐらいなら購入する方が良いと考える人も多いのではないかと感じるかもしれません．
しかし，よ～く考えてみて下さい．もし，読者の皆さんが1200万円のﾏﾝｼｮﾝを1000万円で手に入れていたとしましょう．このﾏﾝｼｮﾝを実際に購入するには1200万円のローンが必要です．さらに購入に際して，手数料，リフォームなどがあるので実際は1400万円．これを15年ローンで購入するとしたら，月々約10万円のローンの支払いが必要です．さらに，2万円の管理費がかかるので結局，月々
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12万円
もの支払いになるのです．もし，途中で新たに住み替えるとしても，たぶんローン残債がかなり残り，新たな物件のローン＋現在の物件のローンのダブルローンになってしまうのです．家賃６万円ですむならそっちの方がずっと得ですよね．賢いな賃貸人ならこの当たり前のことに気が付くでしょうし，実際購入することになって計算したらすぐ分かるでしょう．
　３ＬＤＫのファミリータイプが6万円や7万円で借りられたら入居者さんはむしろラッキーなのです．

Ｑ．どうして区分所有マンションか？
Ａ２．リスクが最小限に抑えられるからです．
　もし，割安で物件を購入できたとすると，万が一，何かの都合で売却することになっても，３ＬＤＫ，駅徒歩圏，駐車場確保，1000万円程度の中古マンションであれば，購入希望者は多いはずです．ﾏﾝｼｮﾝは一戸建てに比べてう一般に「売りやすい」と言われています．そして，３ＬＤＫ，1000万円というのははじめての住宅購入者にとっては手ごろなのです．私は6年前に2000万円弱で駐車場付一戸建てを買いましたが，一戸建てと言うのは，購入層が限られているため，また，築年数によっては残存年数が少なくなるため，なかなか購入者を見つけることは難しいのです．
　しかし，売却することはないと思います．６～７万ならほぼ確実に入居者を決めることができるのですから．
　また，３ＬＤＫファミリータイプは，一度入居すると長期間になる可能性が高いのもリスクが低くなる要素です．ワンルームだとそうはいきませんよね．

Ｑ．どうして区分所有マンションか？
Ａ３．管理のわずらわしさがないからです．
　大規模の区分所有ﾏﾝｼｮﾝを購入しておくと，管理人がほぼ常駐です．これは規模が大きいので1人の管理人を常駐させるのに十分な管理費が集まるからです．そうすると，普段の建物のﾄﾗﾌﾞﾙなど管理人さんにお任せすることができるからです．通常設備の故障なども管理人（管理組合）さんの指定の業者があることが多いので，そちらで修繕してくれることが多いです．室内設備など修繕代金は大家さん持ちが多いですが，外壁やベランダの手すり，玄関ﾄﾞｱのペンキの修繕代金は修繕積立金の中から捻出され，新たな出費の心配も少ないのです．さらに，掃除も管理人や管理組合に雇われた業者がしてくれる(これも管理費に含まれています）ので，大家さんはほんと何もしなくていいですよ．もちろん入居と退去のときは仲介業者などと打ち合わせは必要ですが，日々の管理はほとんどないと考えていいでしょう．
　投資用区分所有ワンルームﾏﾝｼｮﾝなどでは，管理人も常駐していないのに月に2万円もの（ﾌｧﾐﾘｰ＋常駐でも2万円なのに）法外な，管理費を請求するマンションもあるのですが，やはり，ファミリータイプでは皆さんﾏﾝｼｮﾝが生活の場ですので管理組合などの組織もしっかりしていて，管理業者に対する目も厳しく法外な管理費を要求する管理業者なら交替してしまうこともあるようです．なのでファミリータイプをおすすめするのです．
　これこそ，昼間は仕事を持っているｻﾗﾘｰﾏﾝにはうってつけなのです．

Ｑ．どうして区分所有マンションか？
Ａ４．素人でもお買い得物件が見つけられるからです．
　1棟売りの物件は売主も，そしてライバルの買主たち人も，それなりに知識がある人ばかりで，お買い得物件が出たらすぐに内々で売買されてしまいます．ですから，我々のような末端のしろうとにまで回ってくることが少ないのです．私は，不動産情報を見るのが趣味なので，ｲﾝﾀｰﾈｯﾄや新聞でチェックし，運よくお買い得物件を見つけてきましたが，それでも超お買い得ではなく，そこそこお買い得物件です．
　ところが，区分所有マンション，それもファミリータイ３ＬＤＫのような物件は，売主はしろうとの普通のｻﾗﾘｰﾏﾝが多いのです．また，ライバルとなる買主も同様，しろうとの普通の人が多いのです．ということで，1棟売りでお買い得物件ならすぐに売れてしまうようなものでに，ﾌｧﾐﾘｰ区分所有マンションなら1ヶ月ぐらい残っていることってザラなのです．買う方もしろうとなので購入までじっくり時間をかけますよね．また，売主も相場など情報を知らない人が多く，また，次の物件への買い替え（次は夢の一戸建ての場合が多いです）がせまっており，早く新しい物件へ移りたいと言う気持ちのあまり，格安で売り払うこともあるのです．読者の皆さんはそういう物件を狙うのです．
　こんなことを書くと人の足元を見るようで嫌だと思う読者の方々もおられるかもしれません．しかし，私は区分所有マンション３戸ともこの方法で購入して，売買の決済のときに売主が嫌な顔をしていたことはありません．むしろ，ご家族も含めて次の新築一戸建てに住めることでニコニコしておられました．もし，私や皆さんのようなｻﾗﾘｰﾏﾝ大家さんが買わなければ，この人たちの次の一戸建てへの夢は閉ざされていたのですよ．この場合，売却する人は売却価格よりも売却先ができたことが何よりもうれしいのです．足元を見ると言うよりもむしろ人助け？！？！かもしれませんよね．