サラリーマン大家さんがマンション満室経営で年収1000万円を実現する方法 本文へジャンプ
大家さんのための安上がりDIYリフォーム

マンション経営は,会社経営と同じ.常にコスト意識が必要です.必要なところにはしっかりとお金をかけて,
必要のないところは徹底的に無駄を省くことが大切です.
ここでは,素人でもヤル気さえあればできるDIYのコツをご紹介します.自分でできるところは自分でやる.そして,浮いたお金は自分でできないクロスや床の貼り替え,設備機器の交換などに思い切って使うのです.これで入居者の皆さんも大満足.退去の心配も少なくなります.
「えっ! お金を浮かして,海外旅行にでもいけないの?」と考える人は大家さん失格です.DIYはなにも自分が遊ぶお金を捻出するためにやるのではないのです.
不要なところにお金をかけないと,本当に入居者が困ったところに思い切ってお金をかけることができるのです.

 普通の大家さん
  すべて業者任せ.廊下階段の掃除まで業者にお任せ.ということは,日常の管理にかなりのお金がかかっている.したがって,設備機器などの老朽化がすすんでもなかなか取り替えようとしない(誰だって,設備機器の取替えはかなりの費用がかかるので嫌ですよね〜),また,修繕箇所もトラブルが起こってから修繕するので.入居者サービスの低下を招くのです.その結果,退室を招く.

 DIYサラリーマン大家さん
  ふだんの清掃などは自分でやり,お金を積み立てておく.そして,設備の老朽化がはじまったら,早めに取り替える.また,トラブルが起こりそうな箇所はあらかじめ修繕計画を立てておき,計画通りに修繕していく.その結果,入居者に快適な生活を保障できる.満足してもらえ,退室の心配が少なくなる.

◆お金をかけてはいけないところ=自分でできること
 (無駄を省くべき項目)
  • 玄関・廊下など共用部分の掃除  ⇒詳しくはココをクリック!(しばらくお待ち下さい)
  • 共用部の電灯の交換
  • 空室のゴミの処分
  • 空室のハウスクリーニング(自分でできる範囲で)                                   ⇒詳しくはココをクリック!(しばらくお待ち下さい)
  • 除菌・消毒
  • 空室の設備交換(ホームセンターで売っている場合が多い)
  • 安くて信頼できるリフォーム業者を探すこと                                      ⇒詳しくはココをクリック!(しばらくお待ち下さい)


◆しっかりお金をかけるべきところ=自分でできないこと
 (ケチって入居者を不快な気持ちにさせてはいけない)
  • 入居中の電気・ガス・水道設備の修理代
  • 設備老朽化のため早めの新品への交換
  • 自分でやってもできない部分のハウスクリーニング
  (エアコン,レンジフードなど)
  • 不動産業者への仲介手数料
  • マンション経営に必要な勉強のための費用                 (書籍代,講習費用,DVDのマニュアルなど)               ⇒詳しくは 『(しばらくお待ち下さい)』

◆大家さんのためのハウスクリーニング1
 クロスの貼り替えや床の貼り替えは信頼のできるリフォーム業者に任せた方がいいと思います.
 実は恥ずかしながら,私はクッションフロアを自分でやって,失敗し,労力(4日)と原材料費(5万円)が無駄になりました.結局は業者に頼んだ方が,早く安いと思います.
 また,プロと素人の差はっきり出るのがクロスと床の貼り替えです.自分でやるとたとえうまくいっても,微妙なしわなどがあり,見栄えが悪くなってしまいます.
 私は,むしろ自分でDIYをするのは『ハウスクリーニング』だと思っています.
◆大家さんのためのハウスクリーニング2
 私は,自分で試行錯誤しながら(勉強しながら),今では,洗剤も30種類以上,クリーニング道具も30種類以上持っていて,落とせる汚れは,ほとんど落とせるようになりました!
 例えば,拭き掃除は
 1.荒拭き(ほこりや簡単な汚れを落とす.掃除機も併用)
 2.洗剤拭き(頑固な汚れをクリーナーやブラシ,スチールウールなどを使って徹底的にきれいにする)
 3.除菌・消臭洗剤拭き(いい香りのする除菌消臭機能つき洗剤で拭きあげる)
 4.アルコール除菌(仕上げにアルコールで隅々まで除菌)
という具合におこないます.
 特に,トイレは,いろいろなブラシと洗剤(酸性と漂白除菌用と時間を空けて別々に使用)を利用して,徹底的に汚れを落とします.トイレも2回除菌して,素手でも触れるぐらいに仕上げます.
 トイレを含め水回りは本当にきれいにピカピカになりますよ.
 クロスや床の頑固な汚れは万能クリーナーなども使います.しかし,それでも汚れが落ちないときは,リフォーム業者に頼んで,新しいものと取り替えてしまいましょう.新入居者に汚れのひとつもない部屋に入居してもらうようこころがけましょう.
 このように自分でやるべきことと業者にお願いすることを分担して,リフォームしていくことで本当にきれいな部屋に仕上がります.
 お客さんを案内する不動産業者さんにもよく「きれいな部屋ですね」とほめられます.
 しかし,ここまできれいにするのは当たり前のことではないでしょうか.入居者はお客様です.お客様が気持ちよく入居してもらうためには「できることはすべてやる」という心構えが必要なのです.
◆私のおすすめ業者
 北播ライフサービス〜何でも便利屋さんです.掃除・草むしりからハウスクリーニングまでなんでもお願いできますよ.元中学校の先生のいつもニコニコ立花さんが経営しています.日常の管理業務なんかもお任せすれば「格安料金で」やってくれるかもしれません.大変親切で丁寧な人柄です.私も何かあったら相談しています.
三木市志染町中自由が丘2丁目791 プロスクール内
TEL 0794−85−0745
sararimanohyasan@hotmail.co.jp(まずはメールでお問い合わせ下さい)
(中山清一によるコンサルティングや経営相談がある場合は,北摂ライフサービスまで)

 神戸電設〜建物・設備関係全般.ほとんど何でも対応できる.大きな工事もできるのでいざというときに頼もしいです.神戸市指定のまじめな安心業者.ニコニコ社長さんにはいつも修繕計画で相談にのってもらっています.
神戸市灘区鹿ノ下通2丁目4−25
TEL 078−882−6057
(コンサルティングや経営相談は,やっておりませんので,その場合は,北摂ライフサービスを通して,中山清一まで)

 青空住宅〜地元密着安心の不動産業者さんです.社長さん50代???と奥様で経営されています.この道の大ベテランです.私もいろいろと勉強させてもらいました! 私の利用しているたたみ屋さんとクロス屋さんの師匠です.『私も弟子にして欲し〜い』といつか弟子入りを志願したくなるようなユニークで人当たりの良い真面目な社長さんです.小さな不動産屋さんですが,不動産業者になるときの研修用の教材にも出演しているほど業界では有名人です.今ではインターネットで不動産探しをするのが当たり前になっていますが,青空住宅さんはずっと前からHPを作って,物件紹介をしていました.
HPは必見です!社長さんの人柄がにじみ出ています.私は「泣き言コーナー」をいつも楽しみにしています.
住宅購入,収益購入,賃貸媒介はぜひご相談をおすすめします.
http://www.aozora-j.com/